Detrás de la economía colaborativa: el “boom” de los alquileres

Paloma Villanueva (Investigadora del ICEI)

La aparición de lo que conocemos como plataformas digitales, englobadas dentro de lo que se denomina “economía colaborativa”, está teniendo varios efectos ya palpables en la economía española. Por un lado, hay un claro efecto en el mercado de trabajo con la consecuente contribución a una huida del Derecho del Trabajo, representada por la figura de los falsos autónomos o de los “trabajadores en demanda”, transformando las relaciones laborales tal y como las conocemos, expandiendo así a más territorios la precariedad.

Este artículo, en cambio, se centrará en el efecto de dichas plataformas, como Airbnb que, acompañadas por un modelo económico que, además de rentista, prioriza los beneficios provenientes del sector turístico frente a la calidad de vida de las personas, están incrementando los precios de los alquileres en las principales ciudades del país.

De hecho, si observamos cómo han evolucionado los precios de los alquileres de ciudades como Madrid y Barcelona, nos encontramos con una subida del precio por m2 de un 43,5% y un 33%, respectivamente, desde que alcanzaran su valor más bajo (Figura 1).

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En primer lugar, cuando nos referimos al modelo rentista de nuestra economía, y cómo afecta esto al mercado de la vivienda, basta con mirar las estadísticas del Banco de España. La rentabilidad de las viviendas en alquiler, frente a otros activos alternativos, es considerablemente superior.[1] Así, la rentabilidad de las viviendas en alquiler fue un 11,4% para el 4º trimestre de 2017 (Figura 2), superior a la rentabilidad de otros activos.

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En segundo lugar y acorde a esta dinámica, desde el Gobierno el modelo de turismo que se fomenta también da lugar a la proliferación de las viviendas turísticas de alquiler, con el consiguiente efecto negativo sobre los alquileres para viviendas residenciales. De tal forma, el total de turistas que se alojan en viviendas de alquiler ha pasado de suponer un 7% sobre el total de turistas en el año 2000, a significar más de un 11% en el año 2014, lo que conlleva una presión sobre los precios de alquiler. Añadido a ello, la calidad de vida de los vecinos se ha visto afectada con motivo de la irrupción de los alquileres de corta estancia de viviendas turísticas; como así lo manifestaron el 59% de las principales asociaciones de vecinos de las zonas urbanas.[2]

Por último, veamos con más detenimiento los efectos de la irrupción de plataformas de “economía colaborativa” como Airbnb. Lejos de tratarse de una plataforma donde compartir experiencias entre turistas y locales, un pequeño número de propietarios controla gran parte del mercado (Tablas 1 y 2). Por ejemplo, con datos de enero de 2018 para Madrid, el 3,6% de los propietarios contaba con casi la cuarta parte del mercado. Para Barcelona, el proceso de concentración de propietarios es similar (el 3,2% de los propietarios controla una de cada cuatro ofertas). Lo que pareciera en un primer lugar una plataforma donde compartir experiencias, esconde un nuevo modelo de negocio.

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A medida que aumentaban las ofertas en la plataforma de Airbnb, las clases medias eran expulsadas de los barrios, desplazamiento promovido también por los procesos de gentrificación de los barrios populares. Según el informe de Exceltur sobre los alojamientos turísticos, entre 2012 y 2014, los procesos de gentrificación (expulsión de población residente) fueron particularmente acusados en Ciutat Vella y en el Eixample. Mientras que, en Madrid, el barrio más afectado fue el centro (Figura 3). Esto se explica por esa mayor rentabilidad de los alquileres turísticos, la cual se traduce en mayores precios de la vivienda.

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Como se ha demostrado en este artículo, la falta de regulación sobre las nuevas plataformas digitales conlleva fuertes disrupciones en el mercado de la vivienda, tanto por el aumento de precios como por la expulsión de la población de su lugar de residencia y los problemas de convivencia en las ciudades. Es por ello, que convendría establecer unos mecanismos de control que velaran por el acceso a la vivienda digna de los residentes en las ciudades, a la vez que se fomentara un modelo turístico más sostenible.

 

[1] Exceltur (2015) Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: Impactos y retos asociados

[2] Vivienda (alquiler más variación de precios). En este caso, la rentabilidad bruta total se calcula como la rentabilidad bruta estimada por alquiler más la plusvalía.